美联物业：2008年10月市场分析报告

http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2008 年11 月20 日美联物业

一、北京二手房市场状况

黄金十月转眼过去，这个传统的楼盘销售旺季，今年却变得冷冷清清。一场九月中旬开始蔓延的金融海啸，使得大家对经济信心更为担忧。值此国家已进入新一轮的政策调整期。在10月9日央行再次宣布降低两息、10月15日北京二手房市场开始全面实行网签、10月22日财政部与央行双双推出降低住房交易税费和下调个人住房贷款利率下限及最低首付比例，用于支持居民购房的“新政”之后，北京二手房市场成交量略有回升，环比9月上涨了8.03%。北京美联物业总经理白纪远分析，在一系列的利好政策的影响下，北京二手房成交量没有出现明显的反弹，是由于10月22日财政部出台的新政在11月1日才开始实行，同时与新政相关的实施细则尚未出台，因此在新政出台后的几日，北京二手房交易量反而普遍有所下降，是购房者以期获得优惠税率和更有利的贷款条件而推迟签约的理性行为模式，是短期的“新政”效应。但“新政”的推出，也预示了房地产行业将进入一个政策相对宽松的发展时期。

中央此次新政不能单纯的看作是对房地产市场的“松绑”或者“救市”，仅是对首次购房和改善型普通自住购房者的金融支持和税费减免，减免税负降低首付是对二手房小户型市场是一大利好，而更进一步的对房地产市场的调控仍有可能出台。但同时也看到政府还没有对开发商资金有明确的“松绑”信号，就整体房价也是不会有所浮动，可能会减缓下降趋势。也同时因为房价“坚挺”短期之内成交量很难回升

（1）2008年10月北京城八区二手房市场情况

2008年10月北京城八区二手房市场比较

从北京城八区的二手房市场数据可以看出， 10月份北京城八区二手房的成交总量与9月份基本持平。同往常一样，朝阳、海淀、丰台依旧占据着前三甲，分别占总成交量的26.28%、16.38%和13.71%，其他五区占总成交量的14.68%。值得关注的是，北京楼市最活跃的朝阳区，本月二手房成交量环比上月有所下降，下降幅度达8.06%。北京美联物业市场研究部认为，10月，众多新老楼盘借助房交会的机会，纷纷上市优惠促销，进而影响了北京二手房市场的成交量，而北京新盘较多都集中在朝阳区，其新房供应量位居各区之首，故该区二手房市场受到的影响最大，因此成交量环比上月有所下降。

（2）2008年10月北京二手房交易面积比较

2008年10月北京二手房成交面积比较

根据交易面积的具体数据可知：本月在各个面积档位上的二手房成交量均出现不同程度的上涨，其中面积在60平米以下房屋的交易比重为30.14％，环比上升6.85%；60－80平米区间的房屋交易比重为25.03％，环比上升4.63%；80－100平米区间的本月交易比重为18.09％，上升9.02%；100－120平米区间本月交易比重为11.55％，环比上涨24.88％；120－140平米区间本月交易比重为7.27％，环比上涨了29.51％；140平米以上区间本月交易比重为7.92％，环比下降了2.27％。北京美联物业市场研究部分析，借助于10月22号财政部和央行双双发布新政策的利好消息，90平米以下的小户型房产、首次购房者和改善型购房者仍将是未来北京房地产市场上的主角，而60平米以下的二手房成交量的持续走高，也说明了目前市场上购房刚性需求依然旺盛。而各个面积档位上的二手房成交量的全面上涨说明北京楼市市场信心正在恢复，人们的购房意愿加强，房地产市场正逐步的走出寒冬期。

(3) 2008年10月北京二手房交易总金额比较

2008年10月北京二手房成交总金额比较

从成交金额的数据统计来看，当前房地产市场的交易主体主要集中在中低总价的房源交易区间。60万元以下的房源仍是是二手房市场成交量的主体，占总体市场成交量的比重70.73%，环比上涨了16.97%；60-90万的房源成交量占总比重的18.82%，环比下降9.91%。90万元以上的各价格区间的房源成交量较与9月份成交量持平，占总体比重的10.46%。北京美联市场研究部分析，10月市场的交易主体是交易金额在90万以下的房源，说明现在的购房者的购房仍是以满足自住需求为主，随着贷款利率的下调和首次购90平米以下房产的首付降低的政策调整，购房者还贷的压力减轻幅度明显，也刺激了自住型和改善型购房者的购房需求，预计90万以下的房源成交量将会明显增多。

北京美联物业市场研究部分析，10月份的财政政策和货币政策的组合拳是对首次购房人购买力的全面释放，同时金融政策支持的利好要远大于税费减免的利好。待到11月1日后，财政部和央行新政策开始实施，将会一定程度的刺激北京楼市成交量的上升，尤其是小户型房产的成交量会在短期内明显上升；但是新政的出台同时也会加大部分购房者的观望情绪，期待后续的优惠政策和楼市房价的进一步下调，以期获得更大的实惠。

二、11月份市场新盘预告

朝阳区：金都•心语、复地国际公寓、合生•麒麟社、CROSS朗廷、青年汇、美伦堡、东恒时代家园
海淀区：唐宁ONE、智地•钻河公馆、西海国际中心、学院派、大成时代中心
西城区：德胜佳苑
大兴区：合生•世界村。
宣武区：信堡•水岸公馆、华润置地•西堤红山、中信城
崇文区：前门前。
顺义区：鲁能顺义新城第一区。
通州区：8哩岛、龙湖•蔚澜香醍、花涧溪
石景山区：远洋•沁山水
延庆县：妫河丽景
丰台区：设计师广场
昌平区：尚城
房山区：天恒乐活城、世界名园、韩村河